Эффективный проект: как реализовать девелоперский проект без первоначальных инвестиций
Коттеджный посёлок Clever
Задача: формирование девелоперского проекта
Нас выбирают, когда не знают, с чего начать реализацию девелоперского проекта
Показатели ДО:
- В пассивах заказчика земельный участок на Байкальском тракте. Участок находится в залоге у банка
- Денежных средств на реализацию проектов нет
- Опыта в девелопменте малоэтажных домов нет
- Предполагали проект в сегменте Low Cost
Показатели ПОСЛЕ:
- За 1,5 года пройден путь от идеи проекта до реализации 13 домов
- Привлечены средства на реализацию проекта
- Заказчик смог продолжить реализацию проекта собственными силами
- Посёлок реализован в сегменте "Средний +"
Как это было реализовано
Генерация идеи девелоперского проекта
Команда проекта стартовала под руководством трех ответственных лиц: сам Заказчик руководил собственной командой и курировал вопросы финансов и оформления документов (позже он частично забрал на себя функцию продаж продукта), девелопер Артем Доценко взял на себя вопросы социальной и инженерной инфраструктуры поселка, Андрей Богданов с командой Победы организовали тестирование продукта на рынке, определение его стоимостных параметров и качественных характеристик, руководство разработкой концепции поселка, маркетинга и продаж.
Анализ параметров объекта недвижимости
На первом этапе, проанализировав потенциал и потребительский статус территории, мы предложили Заказчику пересмотреть сегмент, организовать поселок в сегменте «средний+».
Для тестирования гипотезы о размере участка и лота мы разработали первоначальную экспресс-концепцию. Предполагалась посадка на участки площадью порядка 4-6 соток домов в 2 этажа – от 90 до 180 квадратных метров. Для большинства лотов запланировали площадь 120 м2, чтобы максимально увеличить количество лотов на пятно застройки и снизить стоимость дома.
Тестирование концепции
Для тестирования концепции мы организовали участие в выставке «Байкальская строительная неделя». Анализ территории и тест живого рынка показали необходимость разворота нашей модели и пересмотра концепции поселка. Запросом потенциального клиента поселка было повышение уровня комфорта жизни, увеличение площади земельных участков, расширение вилки по стоимости лота.
В итоге мы адаптировали для проекта модельный ряд домов Победа площадью от 90 до 150 м2, наибольшим спросом пользовались одноэтажные дома 90 и 110 м2, а также 150 м2 в два этажа.
Реализация проекта
Сложности проекта
- В процессе реализации поселков был обнаружен бьющий из-под земли ключ. В итоге эту землю перевели в разряд общественной территории и организовали парк. Ключ, бьющий из-под земли, пустили по рельефу - организовали ручей внутри поселка.
- Сложно было реализовывать проект с Заказчиком и его командой. Две команды исполнения, которые делят одни и те же функции и имеют разное видение на проект, стали камнем преткновения во взаимодействии. У команды Заказчика не было веры в проект и желания работать. Не выполнялись обещанные меры по отсыпке дороги и организации инженерных коммуникаций.
Инсайты проекта
- Доверие к застройщику имеет основополагающее значение в реализации подобных проектов
- Искренняя вера Заказчика и Подрядчика в собственный проект – первое условие его успешной реализации
- Управление девелоперским проектом должно быть в одних руках
Отзыв клиента
"Заказчик получил уверенность в жизнеспособности проекта и продолжил его реализацию самостоятельно. Принял решение о смене фасадного материала, а затем и конструктива модельного ряда. За 1,5 года мы прошли путь от идеи проекта до промежуточного итога в реализации 13 лотов."